住宅ローンののBi-Weekly Paymentは、得か？

住宅ローンのBi-Weekly Paymentは、得か？

「さあ、家を買った。」．．．買ったとたんに、あちこちから郵便で沢山DM（ダイレクト・メール）が来るようになります。その一つに、Bi-Weekly　Payment（２週間に一回の支払い、月2回の支払い、へ切り替える）があります。これは、本当に、得なんでしょうか？　
（　結論：いいえ＝NO!　）

タイトル

最近、Mortgage／Loan会社は自分のところのCash　Flowを良くするために Bi-Weekly　paymentを良く薦めています。
そして、多分、Loan　Officerやマーケティングの会社はBi-Weekly　paymentの顧客を増やすとコミッションが貰えるか，社内審査の成績が良くなるんでしょうね。

しかし、手数料を払ってまでなにもBi-Weekly　Paymentに切り替えなくても、今のままで充分「早く支払いが済ませられ、『ローンの返済額をトータルでセーブできます』」。
それは、毎月のローンの返済の時に、自分の余裕のある範囲内で多めに支払うのです。

住宅ローンは何も毎月決められた額だけを払わなくてはいけない、という決まりは有りません。
ほとんどの住宅ローンは、「Early　Payment　Penalty」は付いていません。つまり、決められた額以上に毎月払っても、あるいは、期限前に残りのローンを全額払っても、余分な「ペナルティー額」は加算されません。（注：中には、ローンによって、「最初のｘ年以内は、毎年の余分な支払いは＄ｘｘ、ｘｘｘまで無ペナルティー」というものも有りますので、詳しくは自分のローン契約書を見てください。）
毎月の余分な支払いは，支払いの時に正しく指定すれば、ローンの元金（Principal)を減らすのに使われます。したがって、ローン残高は早く減り、利子金額はトータルで少なくなります。（注意：正確に指定しないと、次の月の支払いを前もって支払う、ことになる場合もありますので、注意。）

毎月のローンのPayment　Couponに、今月は何ドル払うのか、余分な金額は何にApply（適用）するか、記入するところがあるはずです。私のPayment　Couponを見ると、 Principal,　Penalty、Othersという欄があります。その、Principal欄に、余分に払う金額を記入します。

実際に、Spreadsheet（Microsoft　Excelなど）でシミュレーションすると、（ローンの年利を９％、３０年ローンと仮定します。）
（１）毎月５％ずつ余分に払うと，５年８ヶ月早く支払いが終わります。総支払い額は１４．８％節約できます。
（２）毎月８．３３％ずつ（＝１２分の１３＝１年に１３か月分払うのと同じです）余分に払うと，７年１０ヶ月早く支払いが終わります。総支払い額は２０．０％節約できます。
（３）毎月１０％ずつ余分に払うと，９年８ヶ月早く支払いが終わります。総支払い額は２３．３％節約できます。
（４）１２ヶ月ごとに１ヶ月分相当の金額を多めに払うと、７年１０ヶ月早く支払いが終わります。総支払い額は２０．０％節約できます。

つまり、毎月多めに支払って、しかも、その金額をローンの元本の返済に充てるように指示すれば、ローン利息の総額も減らせるのです！
多目に払うのがたまに気分が向いたときだけだとそれほど効果は有りませんが、毎月同じ金額を継続的に多目に払っていれば、その分、トータルの利息が少なくなる金額は大きいです！

（Bi－Weekly　Paymentにすると、１年に５２／２＝２６回支払いが出てきます。つまり、Monthly　Paymentで１年に１ヶ月分多く払うのと、ほぼ同等です。つまり、Bi－Weekly　Paymentは上の場合の（３）に相当するわけです。また、逆の立場に立って、ローン会社から見ると、毎年、１ヶ月分＝２ｘBi-weekly分、お客サンから強制的に集金できるので、Cash　Flowが良くなるのです。）

なぜ私がBi-Weeklyにするのを反対するかというと、
１．一旦Bi-Weeklyに切り替えてしまったら、必要な支払い金額を必ず２週間ごとに用意しなければならない。（つまり、今月は支払いが２回ではなく、３回ある、という月も出てきます。しかも、「きついからスキップしたい」と思っても、スキップできない。）
２．給料が月給制の人には，月３回の支払いのときがきつい。
３．給料が月給制の人には，支払い日を覚えておくのが難しい。（給料が Bi-Weeklyの人には，Bi-weekly　Paymentが向いている。）
４．何もBi-Weeklyにしなくとも、Monthlyのままで、余裕のあるときに多めに支払うようにすれば、その月の自分のペースで多めに支払う金額が決められるし、きつい時は多めに支払うのをスキップすれば良い。つまり、フレキシブルに支払い金額を決められる。

一応、一旦「毎月多めに払う」と決めたら，＄５０でも＄１００でも、また、１０％でも、自分で多めに払い分の金額を決め、できるだけそれを実行するようにしましょう。

したがって、何もこんなサービスにわざわざお金を払って変えなくても（＄３００とか、＄６９５取るところもあるらしいです！）、自分で努力して毎月１３／１２＝１．０８３３３３多目に払えば、結果的に同じことが得られます。しかも、Bi-Weekly　Paymentサービスの会社に手数料を払わなくても！

しかも、最近、そういうサービスをやっている会社の人に聞いた話では、実は、２週間ごとに支払いを集めておきながら、銀行には２週間ごとに支払いしていないのです！
２週間ごとに集めておき、毎月の支払い日にこの会社は銀行に貴方の代わりに１か月分（一か月分だけ！）を払ってくれます。そうすると、６ヶ月以上経つとその会社は半月分余分に持っていることになります。これは彼らの銀行口座で利息が付いて、溜まっていきます。（もちろん、半月分の２週間ごとのお金も、彼らの銀行口座で利息が付きます。
そうして、１２ヵ月後に、この会社はやっと１か月分をまとめて余分に一回払います。

その間に付いた利息は、彼らがキープします。貴方には返ってきません！

毎月一回払いを、手数料を払って２週間ごとに変えて、しかも、「毎月多目に払うのではなく、年に１回多く払う」ということは、それほど大きな差ではないですが、それでも、毎月多めに払うほうが毎月元本が少しずつ減るので、トータルの利息では得です。（年に１回多めに払うよりも・・・）
そして、手数料を払っただけでなく、貴方のお金で彼らは利息を稼いで儲けているのです！

そんなことをさせて、いいですか？

Bi-Weekly　Payment　サービスは、意志の弱い人（毎月多めに払うのは、強制的にそうしないと、出来ない人）だけがお金を払って加入すれば良いと思います。

普通の人なら、サードパーティーの会社に「リマインド」してもらうために手数料を払うくらいなら、その手数料もローン返済に廻してしまいましょう。そうすれば、その手数料分＄３００ー＄８００分（プラス、その３０年間の利息の分）、早くローンが終了します！

なお、ローンの支払いを銀行口座から自動引き落として支払っている人は、上記のように、早くローンを返済させるためか、ローンの利息総額を減らすために、多目に支払いをするには、自動引き落としを止めるか、自動引き落としの引き落とし金額を増やすように手続きしなければなりません。または、自動引き落としとは別に、余分に支払いたい金額を小切手で書き、ローン番号と、支払いの金額が元本に適用するように明記して、郵送します。
　

メールは、こちら（alex@yoshida-family.com）