ノー・マネー・ダウン（頭金不要）の不動産購入方法（箇条書き）

OK、「アメリカではノー・マネー・ダウン（頭金不要）で不動産購入が出来る」と聞いたことがある（読んだことがある）あなた。そんなに簡単なのか？どうやったら出来るのか？可能な方法を箇条書きにしてみましょう。

ところで、『ノー・マネー・ダウン』とはあくまでも、『自分のお金を頭金として使わない』ということです。更に頭金は自分が出さないが、若干の諸経費は自分で出す場合も含むことがあります。以下ではそれらが混じっていますが、了承ください。

また、以下のリストの中で、場合によっては違法、または、違法に近いと見なされる方法もありますので、ご注意ください。（法律は一般に、序々に厳しくなり、過去に違法ではなくても現在または将来は違法となることもあります。）

違法な場合、主な違法適用項目は米国連邦法の住宅ローン詐欺（Loan　Fraud）です。

１．親、親戚、投資パートナーからお金を借りるか出資してもらって、頭金にする。残りは自分が住宅ローンを借りる。
頭金を借りる場合は、例えそれが親であっても、十分注意しなくては「借りる＝負債」と見なされ、残りの住宅ローンの申請に影響を及ぼします。最も良い方法は、購入する３ヶ月以上前に自分の銀行口座に振り込んでもらうか預金しておくことです。そうすれば、住宅ローンの申請時にそのお金が何かを聞かれず、説明する必要もありません。
住宅ローンの申請には直前３ヶ月間の銀行のステートメントをコピーして添付する必要がある場合があります。このときに急にある月に銀行口座への大きな振込みや預金があると、それをローン・オフィサーに説明しなければなりません。（３ヶ月間のステートメント以前に入金されていれば、提出の３ヶ月のステートメントでは急に残高が増えないので、疑われたり指摘されたりしません。）

２．通常の住宅ローンで不足の分（住宅ローンは、通常、物件価格の８０％までを貸すことが多いです。）を、バイヤー（買い手）はセラー（売り手）から貸りる。（2nd　Loan）

３．通常のローンと、残りの金額を出すための別のローン（２nd　Loan）を同時に申請する。
基本的には別の住宅ローンがあれば住宅ローンの申請に影響し、（負債が多くなるので）少なくとも借りられる金額か、利率に影響します。ただし、同時に申請することによって、メインのローン会社に２nd　Loanを申請していることを知られないことがありますので、頭金の分を２ndローンで得ることが可能ということ。 また、２ｎｄローンの利率は、（２ndローンのほうが回収リスクが高いため）高いのが普通です。

４．購入時にしなければ成らない住宅の評価（アプレイザル）を、購入金額の１２５％以上になるようにしてもらい、その８０％＝購入額の１００％を通常の住宅ローンで借りる。
なお、それだけの価値が無いのに、偽りでアプレイザルの価格を吊り上げるのは、違法。

５．住宅価格の100％までを貸す住宅ローンを探す。
クレジット（個人融資）が緩く、不動産物件の価格の高騰する時期や地域には、このようなローンが存在する（した）。

６．住宅ローンで借りられる分以外の分を、購入価格をセラーとの同意で吊り上げて、セラーから吊り上げた分をクロージングのときにバイヤーの頭金に当てる。
通常、違法性を問題にされずに吊り上げられる額はせいぜい３−５％程度であるのが、問題点。

７．セラー（売り手）の家を頭金無し購入（名義変更）し、セラーの残りのローンを受け継ぐ。（"Subject　to"あるいは”Subject　to　Existing　Finance”とも言う。）
セラーの残りのローン残高が、名義変更時の物件時価の９０〜９５％以上の場合は、セラー側の立場からすればこの方法が意味を持つ。

８．政府ローンを使う。
VA投資家ローンは数年前まではゼロ・ダウンの地域があった。2003年1月31日以降は、VA投資家ローンそのものが廃止になったので、一般の人にはもはや不可能。
ただし、現役及び退役軍人が家族にいる場合は、その人は今でもVAローンで、ゼロ・ダウンで自分の住む家は購入できる。
この現役／退役軍人のためのVAローンのデメリットは、借りられるVAローン（複数口のVAローンを借りた場合）の合計額は最高額が決まっていること。
FHAローンでは自己の頭金は３％までで良いが、（１）最低１年間はFHAローンで購入した家に購入者が住むこと（１年以上住まないと、Loan　Fraudで摘発されても文句をいえません。）、（２）一度に一口のFHAローンしか借りられない、（３）過去２年以内に他の家を購入・所持していない、と言うことが条件。（なんたってFHAローンは、First　Homebuyer　Assistant　プログラムの略ですから、既に家を持っている人が、また２番目の家をFHAローンで購入することは出来ない。ただし、「既に家を持っている」の定義は、過去２年以内のことを言うので、昔持っていても、直前の２年間は持っていなくて賃貸／アパート生活していれば、OK。）
その他に地方自治体（市や郡や州）が頭金分を無利子または低利率で貸してくれる、低所得者用頭金サポートプログラム、のある地域もあります。

９．Tax　Lien　Certificate
不動産税（固定資産税）を滞納している人の債権を地方自治体（通常、郡）のTax　Lien　Certificate　競売で購入。（州によって）ある決められた期間内に不動産所有者が不動産税の未納分＋利息を支払わないと、その物件は競売で買った人のものになる。
問題点は、（１）価値のある不動産物件は、本人または（ローンが残っていれば）住宅ローンの債権者が不動産税の未払い分を支払うことが多い。（２）競売では、Tax　Lien　Certificateにより高く値をつけた人が権利を得る。もし、その「余分の吊り上げ分」が高すぎたり、不動産税未納者が直ぐに不動産税未納分を支払うと、競り落とした人は損をする。（３）統計的に、Tax　Lien Certificateで不動産物件を入手できるのは、１％程度。

１０．フォークロージャー・セール（？）
フォークロージャー（抵当物件）の法廷競売は安い、と思うのが素人の考え。
価格は市場の状態によりそれなりの値段が付くし、ローンがまだ残っていれば、そのローン会社がバイ・バックしようとすることが多いので、必ずしも安くない。
何よりも、法廷命令によるフォークロージャーの競売では、その時（または、その日の夕方まで）に購入金額全額を現金（キャッシャーズ・チェック）で用意しなければならないのが普通。落札してから住宅ローンに申請して、購入金額を法廷に払う時間は無い。

１１．フォークロージャー後の物件を銀行から購入
既にフォークロージャーの手続きが完了して、物件の所有権が銀行（ローン会社）に移っている物件。通常は自行所有物件には自行の住宅ローンを提供しない銀行が多いが、市場状況と、その銀行が所有する抵当済み物件の数によっては交渉に乗るかもしれない。

（以下に、時間のあるとき、または思いついたときに追加していきます。）

１２．リース・オプション

１３．ショート・セール

１４．IRA（個人積立年金）を使って購入

１５．・・・

メールは、こちら（alex@yoshida-family.com）

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