賃貸不動産（Rental　Real　Estate)を所有している場合の申告：
Schedule　E、Form　４５６２、Form　８５８２
 （２００１年度版）
２００２年２月２４日製作
２００２年２月２７日加筆修正
２００２年３月２日訂正一箇所　[Line　22]
２００２年３月３日訂正一箇所　[Line　13　（１）例の計算式訂正]

注意：ここに記入されている内容は、あくまでもアメリカ税制の基本概念を理解し、会計士と相談する上での事前の基本知識を得ておくために用意されたものです。税金控除項目の適用可・不可、および、控除額の上限金額・下限金額などは、それぞれ個人の状況（収入、職業、他の投資活動の有無、など）によっても大きく変わりますし、税制改正によって年度によっても変わります。税金に関する最終的な判断は、それぞれの分野に詳しい税理士（CPA　または　Tax　Attorney）にお尋ね下さい。当サイトの内容をそのまま利用した結果として、罰金・追徴税・監査・告訴により実刑が科されたとしても、当サイトおよびAlex　Yoshidaは一切責任を負いません。

記載内容に間違い、または不明瞭なところがありましたら、alex@yoshida-family.comまでご連絡ください。調査および訂正をさせていただきます。

●用意するIRS　Forms

Schedule　E Supplemental　Income　and　Loss 必須。
Form　４５６２ Depreciation　and　Amortization 新規に賃貸不動産を購入した年のみ要。または、改築・増築をした年のみ要。
Form　８５８２ Passive　Activity　Loss　Limitations ●賃貸不動産投資以外の課税対象収入（Adjusted　Gross　Income）が夫婦で年＄１００，０００以下（独身で＄５０，０００以下）で、賃貸不動産投資のPassive　Loss（損失）が夫婦で年に＄２５、０００以下（独身で年に＄１２、５００以下）の場合は、普通はこのフォームは不要ですので、無視してください。
●純粋にPassiveな賃貸不動産投資をしている場合（つまり、activeに不動産管理に参加していない）、または、賃貸不動産投資以外のPassive投資活動がある場合で、Passive　Loss（損失）がある場合に必要。
●賃貸不動産投資以外の課税対象収入（Adjusted　Gross　Income）が夫婦で年＄１００，０００以上（独身で＄５０，０００以上）かつ＄１５０，０００以下（独身で＄７５，０００以下）であり、賃貸不動産投資に損失（Passive　Loss）があり、通常収入とPassive　Lossを相殺したい場合にも必要。
●Passive　Lossを翌年以降にCarry　Overしたい場合にも必要。

●参考になるIRS　Publications

Publication　５２７ Residential　Rental　Property
Schedule　E　Instructions Supplemental　Income　and　Loss
Form　４５６２　Instructions Depreciation　and　Amortization
Form　８５８２　Instructions Passive　Activity　Loss　Limitations
Publication　９２５ Passive　Activity　and　At-Risk　Rules

フォームを記入する前に理解しておかなければならない大事な点：

①　Schedule　E　はフォーム１枚に付き、３軒の賃貸不動産まで記入できる。それ以上の軒数の賃貸不動産を所有している場合は、Schedule　Eを必要に応じて複数ページ添付する。

②　基本的にPassive　Loss（賃貸不動産の損失）は、同じPassive　Income（賃貸不動産、その他のPassive　Income）としか相殺できない。

③　Passive　LossをOrdinary　Incomeとの相殺（独身またはMarried　Filing　Separatelyの場合は一人に付いて年＄１２５００まで、夫婦で二人で年＄２５、０００まで。）が出来るのは、以下の例外項目に全て該当する場合だけ。
（１）賃貸不動産以外に他のPassive投資活動（Partnership、S-Corpのdistribution、著作権収入、など）が無い。
（２）前年度に許容限度額（夫婦＄２５、０００／独身＄１２、５００）以上のPassive　Lossが発生しても、今回のTax　Returnに繰越しない。
（３）賃貸不動産の管理にactiveに参加している。activeな活動の種類としては、Schedule　E　InstructionsのLine　２３の説明を参照。
「賃貸不動産からの損失があり、それを通常の収入と相殺する」控除ベネフィットを得ようと思う人は、ここで理解しなければならないことは「私は不動産の管理をManagement　Companyに全て任せているのではなく、自分も管理に必要な判断や作業（承認する、など）をしている。」と理解すること。つまり、「Management　Company」と言う名の会社を使っていても、実際に管理判断をしているのは自分である、と思ってください。（そして、それが立証できるような行動をしており、証拠が提示できることが必要です。）もしそれが言い切れないと、賃貸不動産の損失を通常の収入と相殺する控除は、利用出来ません。
（４）今年度の賃貸不動産からのPassive　Loss（損失）の総計が、夫婦で＄２５、０００（独身で＄１２、５００）以下。
（５）賃貸不動産以外の収入が、夫婦で年＄１００，０００（独身で年＄５０，０００）以下であること。収入がこの額を超えると、賃貸不動産の損失　Passive　Lossが収入と相殺できる金額は徐々に減り、年収＄１５０、０００（独身で＄７５、０００）以上になると、全く相殺できなくなります。自分でビジネスを所有している人でOrdinary　Incomeがこの額を越えそうな人は、LLC,LLP,LP,GP,S-Corpなどを作り、ビジネスの利益の一部または全部をPassive　Incomeとして計上することで、賃貸不動産の損失が他のビジネスのPassive　Incomeの利益と相殺できる。このシナリオで節税対策を行う場合は、詳細は弁護士またはTax　Attorneyに相談してください。
賃貸不動産からの損失を除いた収入が夫婦で年＄１００，０００（独身で年＄５０，０００）を超える場合は、Form　８５８２が必要になります。このホームページでは全ての状況を含む説明は困難なので、以下は年収＄１００，０００（独身で＄５０，０００）以下の場合だけを説明します。年収＄１００，０００（独身で＄５０，０００）以上の人は、有能な会計士に相談することをお勧めします。

④　賃貸不動産物件を自分自身で年に１４日以上使用した場合は、経費の控除は日数で比例配分しなければならない。

⑤　不動産売買斡旋業（Realtor、Broker）を仕事としている人は、③の条件を満たしていなくても、賃貸不動産の損失（Passive　Loss）は他の通常収入と相殺できることがあります。また、その場合は、相殺額＄２５，０００／＄１２、５００の制限がありません。

注意：不動産売買斡旋業適用の条件は、（１）年間最低７５０時間以上、不動産業の仕事を行っていること、かつ、（２）自分の年間総労働時間のうちの半分以上は不動産業の仕事をしていること。つまり、不動産以外の本業を年間１，５００時間働いている人は、不動産業も１、５００時間以上働いて初めてこの条件の適用が可能になります。

事前知識：

①　Depreciation（建物の償却）の計算の仕方
賃貸物件のDepreciationは、不動産購入時の購入価格から、土地代を差し引き、建物だけの価格を算出し、それを２７．５年で割り出したものを毎年（１２ヶ月）のDepreciation金額とします。
購入した年は、月割り分をその年のDepreciation金額として計上します。（下記参照。）ただし、月の何日に購入（クローズ）しても、１５日に購入したことにして計算します。（Mid-Month　Convention）　詳しくは、下記Line　２０の説明を読んで下さい。

Depreciationの計算方法は、下記　Line　２０　の説明をご覧下さい。

②　クロージング時の”ポイント”の控除の仕方
賃貸物件の購入時のクロージングコストの内、ローンのポイント（Loan　Origination　Fee　または　Loan　Discount　Fee。　VAフォークロージャー物件の場合はVA　Funding　Feeと呼ぶ）は、自分が住む家（Primary　Residence、　Second　Home）の場合と違って、ローンの期間で年割りして、毎年控除していかなければなりません。　物件購入の最初の年は１年分をさらに月割りして、控除します。

注：Primary　ResidenceまたはSecond　Homeの購入のためのローンの場合は、ポイントの控除は購入の年に全額控除します。

Schedule　E　フォームの記入の仕方：

Name(s)　Shown　on　Return
添付する１０４０申請者の名前（夫婦でJoint　Returnの場合は、二人の名前）を記入する。

Your　social　security　number
Social　Security　Number、または、ITIN　（夫婦でJoint　Returnの場合は、どちらか一方のSocial　Security　Number。）
ITIN＝Individual　Taxpayer　Identification　Number。　Social　Security　Numberを所持していない人（外国在住者、労働許可の無い在米外国人）が、納税／税金報告のために代用する番号。

Part　I　Part　I　が賃貸不動産収入／損失を報告するページです。

Line　１　Show the kind and location of each rental restate property
賃貸不動産物件の種類と住所をA欄に記入します。２軒以上ある場合は、２軒目の住所をBに、３軒目の住所をCに記入します。４軒以上ある場合は、Schedule　Eを２枚以上使います。（最初の１枚に最初の３軒、２枚目に次の３軒、・・・、と報告します。）

種類は、Single　Family　Home、　Condominium、Duplex,　Multi-family　Apartment　Complex、などと記入します。

Line　２ For each rental real estate property listed on line 1, did you or your family use it during the tax year for personal purpose ...　
１年のうち１４日以上、または１０％以上、（どちらか日数の多い方）、その賃貸物件をオウナーの自分か家族が「私的に」使用したかどうか。使用した場合は、その該当する物件（A、B、またはC）のYesの欄にマークを付ける。している場合は、Noの欄にマークを付ける。
Yesの場合は、賃貸物件の経費として控除できる項目、および、金額に制限が付きます。（Schedule　E　Instructions　ページE-1を見ること。）
以下は、No（賃貸物件を私的目的に使用しなかった）の時を前提に説明を進めます。

Line　３　Rents Received
１年間に賃貸者から貰った賃貸料の合計を物件ごと（A,B,C）に欄に記入します。
もし、不動産管理会社が賃貸料から管理料を差し引いてオウナーに払っている場合でも、ここの欄に記入する金額は管理料を差し引く前の、賃貸者が当該年度に払った賃貸料の合計金額であることに注意してください。

また、賃貸者が払ったSecurity　Depositはこの金額には含めません。Security　Depositは、実際にその金額を「適用」するまでは、賃貸者から「預かっているだけ」になりますので、この欄には含めません。
確定申告の当該年度に賃貸者が契約終了して、Security　Deposit（たとえ１年以上前に貰っていた金額であっても・・・）を適用した場合は、Security　Depositから賃貸者にRefundした額を除いて、この欄に含めることが出来ます。

Line　４ Royalties received
賃貸物件ではRoyalties（石油・ガス発掘権、金属鉱山発掘権、著作権、版権、など）は関係無いので、この欄は０（ゼロ）です。

Line　５　Advertising
賃貸物件を広告・宣伝するために費やした広告費で、オウナーである自分がが支払った額です。新聞広告、チラシ、MLSへのリスティングなどの目的で自分が直接／間接的に払った金額を記入してください。

Line　６　Auto　and　Travel
物件管理のために必要な交通費実費、宿泊費実費、旅費が控除できます。自家用車を使用した場合は、使用１マイルに付き３４．５セント（２００１年）を控除できます。（自家用車の使用記録を付けておく必要があります。）
自宅から離れて「出張」して物件管理する場合は、食費の５０％も控除できます。
物件管理のための出張は、年に１軒に付き１４日以内に留めておくこと。１４日以上使用する場合は、賃貸経費は日数で比例配分でしか控除できません。

Line　７　Cleaning　and　maintenance
物件の掃除代、庭師代、その他メインテナンスコストで、オウナーである自分が直接または間接的に支払った金額。

Line　８　Commissions
賃貸者を捜してきたリアルターに払うコミッションなど。

Line　９　Insurance
物件管理に必要な保険代。住宅災害保険代。ただし、ローンと一緒に　Impound　（Escrow　Account）で毎月保険の一部をローン会社に積み立てて払っている場合は、Impoundの金額はこの保険代に含めません。Impoundは、ローン会社に積み立てて預かって貰っているだけです。ローン会社が年に一度実際に払ったときに初めて、その金額を計上します。その記録は、ローン会社のステートメントで分かるはずです。
物件購入の年は、クロージングコストの中の保険代もここに計上します。

Line　１０　Legal　and　other　professional　fees
弁護士費用、管理費用（Management　Fee）以外のリアルターや不動産ブローカーのコスト、メンターに支払ったコスト、Notary経費、などのプロフェッショナル・サービス経費。

Line　１１　Management　fees
不動産管理費。ただし、この欄にゼロ以外の額を記入すると、「管理を第三者に任せている　→　オウナーがactiveに不動産管理に参加していない」と見なされます。そう見なされますと、冒頭に記載した「フォームを記入する前に理解しておかなければならない大事な点：③－（３）　賃貸不動産の管理にactiveに参加している。」必要条件を満たしていないことになり、他の収入と賃貸物件のPassive　Loss（損失）を相殺することが出来ません。

したがって、この欄は０（ゼロ）と記載してください。管理会社に払った管理料は別の名目でLine１８に計上します。
ただし、賃貸不動産から発生する総Passive　Income（ネット）が正（ポシティブ）である場合は、管理料をこの欄（Line　１１）に入れようが、Line１８に入れようが、どちらでも変わりはありません。

Line 12 Mortgage interest paid to banks, etc.
ここには年度末を過ぎてから翌年１月（遅くても２月）に送ってくるローン会社からの１０９８ステートメントをみて、その中の「当該年度に支払った利息の欄　（Mortgage　interest　received　from　payer(s)/borrowers(s)）」の額を入れます。もし、当該年度内にレンダー（ローン会社）が代わった場合は、その物件に対して１０９８が２通（以上）送られてくるはずです。その場合は、利息の欄の額を加算合計して、Line　１２に記入します。

Line　１３　Other　Interest
１０９８で報告された以外の利息を書きます。例：（１）ローンの”ポイント”、（２）ローンが銀行以外の個人などと結ばれていて１０９８が送られてこなかった、（３）パートナーと共同購入したが１０９８はパートナーにまとめて送られて来た（この場合、自分の分の利息をLine　１３に記入します。パートナーの１０９８のコピーを確定申告に添付し、Line　１３の左横に”See　attached"と書き込みます。）

（１）ローンのポイント（Loan　Origination　Fee　または　Loan　Discount　Fee。　VAフォークロージャー物件の場合はVA　Funding　Feeと呼ぶ）の場合は、賃貸不動産の場合は全額を一度に控除することは許されていません。ローンの期間（３０年ローンなら、３０年間）に渡って比例配分して毎年少額ずつ控除していきます。したがって、この欄に記入する額は、
　　ローンのクロージング時に支払った”ポイント”額　／　ローンの長さ（月）　X　当該年度にその物件を所有していた月数
で計算します。ローン計算では「１年＝１２ヶ月、１ヶ月＝３０日」と見なして計算するのが一般なので、月の中ごろに購入（クロージング）した場合は、月の端数を
　　購入日／３０
とします。５月３１日にクロージング（購入）した場合は、ポイントの月割計算のときは６月１日にクロージングしたものとして計算しても構わないと思います。

たとえば、ポイントが＄２１５０で、ローンが３０年（３６０ヶ月）ローンの場合、購入日（クロージング）が５月２２日であったとすると、購入年度に控除できるポイントは
　　＄２１５０　／　３６０　X　（７＋（３１－２２）／３０）　＝＄４３．６０　（セント単位で四捨五入）
購入翌年からは
　　＄２１５０　／　３６０　X　１２　＝　＄７１．６７　（セント単位で四捨五入）
をこの欄に記入します。

（２）の場合、賃貸投資不動産では（Primary　Residenceでも同じですが・・・）ローンの利息分だけが控除できることを注意してください。

Line　１４　Repairs
その年に費やした修理代総計を記入します。ペンキ塗り替え、カーペットの張替えは「修理」です。
屋根の張り替え（屋根の一部修理ではなく、全部張り替えの場合）や台所のリフォームなどは「修理」ではなく「改善（improvement）」であり、経費の控除は１年では行えず、償却期間に分けて「Depreciation」として計上しなければなりません。

Line　１５　Supplies
物件の管理維持に必要な消耗品のコスト。電球、空調のフィルター、合鍵、など。細かいことを言えば、管理維持のために準備したノートブック／バインダーなども含めても良いでしょう。

Line　１６　Taxes
当該年度内に支払ったProperty　Tax（不動産税）などの税金額を記入します。
保険と同様に、翌年の不動産税の見積り額をローン会社に毎月Impound　（Escrow　Account）されている場合は、Impoundされている金額ではなく、実際にローン会社がCounty　Officeに払った金額を、払った年度に控除します。
その金額は、ローン会社から送られてくる毎月のステートメントの明細を見れば探し出せるはずです。

クロージング時にProperty　Taxを、セラーが既に支払っている分の一部を月割でセラーに支払っている場合は、その金額もこの欄に加算記入できます。

Line　１７　Utilities
オウナーである自分が直接的・間接的に支払った電気代、ガス代、水道代、下水代、ごみ収集代、などの「公共料金」。
また、オウナーから管理会社や賃貸者へ掛けた、「管理に必要な」会話のための電話料金（通話料金のみ）をここで計上しても構いません。電話サービスの基本料金は計上できません。

Line　１８　Other　（List)
物件管理のためのその他の経費をここで計上します。項目ごとにOthers（List）の横（と下）に分類を自分で書き、その金額を物件ごと（A,B,C）に該当欄に記入します。

ここにLine　１１で記入しなかった管理会社の管理料を記入しますが、名目は「Collection　Fee」とします。物件が遠距離にあって自分で賃貸料を集めに行けないので、代わりにローカルの会社にCollection　（賃貸料の受け取り）を依頼している。」という釈明になります。これによって、「管理判断・指示」というactiveな不動産管理活動を自分はしているが、ローカルの会社を自分の手足として使っている。」という言い分がIRSに対して明確になり、不動産のPassive　Loss（損失）が他の労働収入と年に夫婦で＄２５、０００まで（独身で＄１２、５００まで）相殺できます。「管理会社に不動産管理を全て任せてある。」ということになると、このPassive　Lossと労働収入との相殺は、できなくなります。注意してください。

その他、この欄に記入できる経費の例としては、HOA　（Home　Owners　Association　Fee）、　Postage　または　Mailing　Cost　（毎月のローンの支払いや契約書などを送る送料）、Bank　Charge　（小切手のストップ・ペイメント、Cashier's Checkを作る手数料、Wire　Transfer　Feeなど）などが考えられます。

Line　１９　Add　lines　５　through　１８
控除する実経費の総計です。

Line　２０　Depreciation　expense　or　depletion
物件の建物部分の償却です。

オウナーである自分が購入後に実際に屋根の張替え、増築、台所・バスルームの改築などのimprovementをしている場合は、この償却によってその経費を長い期間に渡って回収することになります。償却の期間はimprovementの内容によって違いますので、詳しくはForm　４５６２　InstructionsまたはIRS　Publication　５２７をご覧下さい。（例：建物＝２７．５年、カーペット＝５年、台所の電気製品＝５年、フェンス＝１５年、など。）

しかし、オウナーが購入後に新しいimprovementをしていない場合は、償却は経費として計上されますので、結果的に利益がペーパー上で減る（経費が実際に費やしたお金よりも増える）という効果が得られます。つまり、実際の利益に対して、課税対象収入額は償却の分だけ減り、節税になる、ということです。

償却の計算の仕方：
Form　４５６２を使います。（２７．５年、Mid－Month、Straight　Line　Method)
Form　４５６２は、新規物件を購入した年度にその情報を記入し、１０４０に添付します。
２年目からは過去のForm　４５６２を元に計算して、計算結果のみをSchedule　E、Line　２０に記入します。基本的には、償却対象金額（Basis　for　depreciation）の「２７．５分の一」を、購入後２７．５年目まで毎年償却します。購入後、２７．５年以上経つ物件は償却がゼロになります（それ以上は償却が出来ません）。ただし、購入した年は、その購入月によって、償却額１年分の一部しか償却できません。（下記で詳しく説明します。）

Form　４５６２ の記入の仕方：

賃貸用投資不動産に関しては、Form　４５６２のなかでも以下の項目だけを記入します。他は空白です。

Form　４５６２　Name(s)　shown　on　return
１０４０申請者の名前です。Married　Joint　Returnの場合は、夫婦両方の名を書きます。

Form　４５６２　Business　or　activity　which　this　form　relates
物件の使用目的です。「Residential　Rental」と記入します。

Form　４５６２　Identifying　Number
申請者のソーシャルセキュリティー番号、または、ITIN番号です。Married　Filing　Jointlyの場合は、どちらか一人（筆頭者）の番号だけ記入します。

Form　４５６２　Part　II　Line　１５ｈ　Residential　rental　property
１枚のForm　４５６２に物件２軒まで記入できます。同じ年に３軒以上の物件を購入した場合は、物件の数に応じてForm　４５６２を複数ページ添付します。

Form　４５６２　Line　２１　Total
欄（ｇ）の総計をここに記入します。

以上、物件を購入した年（売却した年）はForm　４５６２で計算したDepreciation　Deduction（ｇ）をそれぞれの物件のSchedule　E、Line　２０に記入します。
２年目以降は、売却した年を除いて、Form　４５６２で計算したBasis　for　depreciationを２７．５で割った額をSchedule　E、Line　２０に記入します。

Form　４５６２　終了

Line　２１　Total　Expenses　（Schedule　E）
Line１９と２０を合計します。

Line　２２　Income　or　（ｌｏｓｓ）　from　rental　real　estate　or　royalty　properties.
Line　３　－　Line　２１の計算結果です。計算結果が負の場合は、（）で囲んで記入します。
例：結果がー２０００　　→　（２０００）と記入。

Line　２３　Deductible　rental　real　estate　loss.
Line　２２の金額が負であった場合、その金額のうち、他の収入やPassive　Incomeと相殺するのに使用する金額を記入します。
通常は、Line　２２が０（ゼロ）または正の場合はLine２３は空白です。Line２２が負の場合は、Line　２３もLine　２２と同額を記入します。（注意：Line　２３には既に”（）”が印刷されています。）

Line　２４　Income
Line　２２のうち、正の額だけを合計します。

Line　２５　Losses
Line　２３の負の額を合計します。

Line　２６　Total　rental　real　estate　and　royalty　income　or　（loss）
Line　２４（正の値）とLine　２５（負の値）の合計を計算します。
Line　２４とLine　２５の計算結果（加算）が負で、絶対値が＄２５、０００を超える場合（独身の場合は＄１２、５００を超える場合）、冒頭に記述した「フォームを記入する前に理解しておかなければならない大事な点：」の「注意：」点の「不動産業従事」の条件を満たしていない限り、Line　２６の金額はマイナス＄２５、０００（独身の場合はマイナス＄１２、５００）を超えては成りません。
また、賃貸不動産以外の収入が夫婦で年収＄１００，０００（独身で＄５０，０００）以上の場合は、マイナスで計上できる損失額は減ってきて、年収＄１５０、０００（独身で＄７５，０００）以上になると、損失額を控除することは全く許されていません。

Schedule　E　Line　２６の金額　（Schedule　Eが複数ページ必要な場合は、Schedule　E、Line　２６の総合計金額）が１０４０のLine　１７　に転載されます！

FAQ

Q．レンタル開始は（経費控除）は不動産購入時（クロージング）から始まるのか、レンタル開始から始まるのか？
A．賃貸物件の経費控除は、オウナーが賃貸（rental）の意図があって活動した年度から経費控除が出来ます。賃貸の意図は、「賃貸管理契約書にサインした」「賃貸のために広告活動を始めた」などの活動で証明できます。賃貸者が物件を使用した時からで無くても構いません。

メールは、こちら（alex@yoshida-family.com）

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