なぜ米国で不動産投資か？
日本とアメリカの不動産投資の違いの序論。
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米国不動産投資の手引き
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投資について
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投資とは
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キャッシュフローを産むもの
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株・国公債・不動産
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長期リターンの比較
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中古不動産が値上がりする理由
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日米のメンタリティーの違い
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アメリカ人は利用できる価値に対して正当な代価を払う
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中古不動産の価格の決め方
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コスト・アプローチ
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米国不動産市場の特性
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アメリカ人の流動性
§
アメリカ経済の多様性
◎
不動産投資をするのには、いくらかかるか
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自己資金百万円までで買える一戸建て住宅
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ファイナンシャル・プラニング
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不動産を含まないファイナンシャル・プラニングは片手落ち
投資について
投資（Investment）とは
その昔、私が一目置いている投資コンサルタントの女性が、ある日のミーティングでこんなことを言いました。
「ねぇ、家具を買う時に、これが投資になると思って買う人、いるかしら？」
集まったほぼ全員が「ノー」と首を横に振っています。
「じゃ、ダイヤモンドだったら・・・？」
私は一瞬、返事に困りました。１カラット以上のダイヤモンドであれば、売買ルートが整備されていて、投資の対象となり得るからです。同じダイヤモンドでも手放すときに二足三文となってしまう0.95カラットのものと、売買ルートの整備された1.05カラットのものでは、価格が２〜３倍違っているのです。
私の迷いを見抜いたのか、彼女はズバリと言いました。
「所有している間にキャッシュ・フロー（現金収入）を産まないものは、投資とは言わない。」と。
以来、今日に至る迄、この「保有（所有）あしている間にキャッシュ・フロー（現金収入）を得られないものは、投資ではない。」というセオリーは、私が投資を考える上での重要な判断基準と成っています。
したがって、山だの原野だのを購入して将来の値上がりを期待して待つというのは、投資（Investment）ではなく、投機（speculation）と言う名のギャンブルと言うことになってしまいます。
投資というのは、前述の投資コンサルタントの彼女の言う通り、きちんとした計算に裏打ちされたものでなければなりません。
余談ではありますが、この彼女、大学卒業後栄養士として働き始めた時、そのごく普通の収入の中から月々少額を不動産投資に充てようと決意し、年齢が５０歳に達したときに所有不動産のローンを完済、家賃収入が月２万５０００ドル（約２８０万円）と成るように計画を立てました。その後、不動産コンサルタントに転向、購入した賃貸住宅は一戸も売却せず、近年、２０数年前に立てたゴールを達成したようです。
株・国公債・不動産
米国でのベストセラーに「The Millionaire Next Door（１９９６年出版）」（邦訳：となりの億万長者、１９９７年出版）という本があります。また、「How to Become A Billionaire（２０００年出版）」も出版されました。
（日系四世のロバート・キヨサキ著「Rich Dad, Poor Dad」は日本でも「金持ち父さん、貧乏父さん」として邦訳出版され、ベストセラーになったそうですが。）
米国の富豪達がどのように暮らし、どのようにして財を築いていったかをある程度統計的に捕らえた本なのですが、面白いことに大半の富豪達は一般の予想に反して質素倹約を旨として堅実な生活をしています。
ちょうど昔からの大手関西財閥のケチ物語（？）に似通うものがあると私は感じました。
この他各種の統計の中で最も注目に値するところは、どのような手段によって彼らがそれだけの財を成したかという点なのですが、彼らの９７％が不動産投資によって富豪に成っており、不動産以外のものによって富豪の座にたどりついた人はたった３％しかいないと言うことでした。
この３％の中にはマイクロ・ソフト社のBill Gates氏のように事業を起こし、成功した人などが含まれます。更に、株投資によって富豪の座についた人は一人もいなかったそうです。
これらの統計を見る限り、米国における投資としては不動産が最も確実なものであるといえそうです。
さて、株・国公債（債権）・不動産を簡単に比較してみると・・・
＜株＞
過去５０年にわたるＳ＆Ｐ５００の平均リターンは年１１％程度です。したがって、下手に個々の株を売買するより、Ｓ＆Ｐ５００の株式全てに投資する投資信託（Ｍｕｔｕａｌ Ｆｕｎｄ）を購入して辛抱強く待ちつづければ、長期的には年平均１１％のリターン（利益率）を得られるということになります。ただ、この１１％の大部分は株価の上昇によるキャピタルゲイン（含み資産の増加）ですので、利益の大部分は株を売却するまでは得られません。配当によるキャッシュフローは多くても年に１−２％程度でしょう。
＜国債・公債＞
価格が上下する株よりリスクは少ないのですが、長期にわたる統計を見ると平均リターン（利率）は株式より低くなります。
＜不動産＞
米国における個人住宅用不動産の値上がり率は過去５０年間の全国平均が約７％です。この数字だけを単純に見ると、「あれ、株のほうがリターン（利益率）が大きいかな」と感じる方もいらっしゃるかと思いますが、もう少し詳しく見てみましょう。
★
オール・キャッシュで購入した場合
例： 住宅価格 １０００万円
購入手続費 ５０万円
投資総額 １０５０万円
初年度家賃収入 １００万円
（価格の約１０％）
維持費（初年度） ４０万円
（不動産税・保険・管理費等）
初年度キャッシュフロー ６０万円
不動産の値上がり分 ７０万円
（年７％）
初年度の利益総額 １３０万円
初期投資総額（１０５０万円）に対するリターン ＝ １２．４％
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頭金３０％＋ローンで購入の場合
例： 住宅価格 １０００万円
頭金 ３００万円
（ローン借り入れ ７００万円）
購入手続費 １００万円
投資総額 ４００万円
初年度家賃収入 １００万円
（価格の約１０％）
ローン返済 ４６．６万円
（３０年、年利７％）
維持費（初年度） ４０万円
（不動産税・保険・管理費等）
初年度キャッシュフロー １３．４万円
不動産の値上がり分 ７０万円
（年７％）
初年度の利益総額 ８３．４万円
初期投資総額（４００万円）に対するリターン ＝ ２０．８％
これらの例を見ていただくと、オールキャッシュでもローン利用でも住宅用不動産に投資した場合は家賃収入があるために株式投資よりも高い利益を得やすいことがおわかりいただけると思います。又、ローンを利用することによって利益率は飛躍的に上がります。（頭金１０％の場合、初年度リターンは３５％。）
更に家賃は年５％ずつ上昇しているという統計が出ていますので、この物件を１０年保有すると１０年後の家賃収入は年１００万ではなく、１５０−１６０万円あたりという計算になります。維持費ももちろんその分少し高くなりますが（ローンの支払額は一定）、キャッシュフローは現金購入の場合、年１００万円程度。３０％頭金を入れて購入した場合で４５万円ぐらいが得られることになると思います。
このように不動産投資は
１）キャッシュ・フローが楽しめ、更に年々キャッシュ・フローが増えていく
２）元金をなくすリスクが低い
３）ローンの使い方によって高い利益を得ることが出来る
という特長があります。
中古物件が値上がりする理由
日米のメンタリティーの違い
アメリカ人は利用できる価値に対して正当な代価を支払う
ひと昔前に較べると、日本でもガレージ・セールがあちこちで行われるようになり、中古のブランド商品を手頃な値段で買い求める若い人達も増えてきました。
しかし、日本人はやはり「新品であること」（＝無キズかつ未使用であること）に特別な価値を見出すメンタリティーを持っているようです。
私はその日本的メンタリティーの恩恵を存分に受けながら日本で生活していました。ガレージ・セールで雑貨を購入する以外に、家具は難物・キズ物・ハンパ物処分市で、電化製品は店頭陳列商品や少々キズ有りの商品を・・・と言う具合で、使用に差し支えない程度の目立たない小さなキズでも、キズが有れば本来の価格のナン十分の一の価格で購入することが出来たのです。
ところが２０年余り前、そのガレージ・セールの本場の米国で生活の第一歩を踏み出した時、私は中古車やキズ物商品の価格が余りに高いのに驚いて、文句を云ったのです。
第一号は店頭陳列商品のテレビでした。箱入の新品商品のセール価格は約３００ドル。展示品（floor model）は外枠に小さなキズもついていて約２５０ドル。私が「展示品でキズまでついているのに、２５０ドルは高すぎる。１００ドル程度で十分だ。」というと、周囲の反応は「展示してからまだ数日しかたっていない。それに、こんな小さなキズは使用上何の差支えも無い。５０ドル安く買えたらいい買い物だよ。」という具合で、全く噛合いません。その日は何も買わないで引き揚げたのですが、翌日、またその電気屋に行ったら、２５０ドルの展示品はもう売れてしまっていて、結局私達は３００ドルの新品を購入することになりました。
このような出来事が何度か続き、漸く私はアメリカには日本のような新品崇拝はなく、アメリカ人は自分が利用（使用）できるものに対してそれなりの正当な代価を支払うことを悟りました。
したがって、残念ですが、私もアメリカ合衆国に住んでいる限り、ただ「新品で無いから」というだけの理由で何かを破格の値段で購入することは諦めなければなりません。例えば、２万マイル走った中古車であと８万マイル走れるならば、新車価格の約８０％近い代金を払って購入せねばならないということです。
よく日本にお住まいの方から「バブルでもないのに米国では中古住宅が値上がりするなんて、とても信じられないのですが・・・」という質問を頂きます。この質問の裏には、中古の（新品でない）モノに対する日米の価値観の違いが大きく横たわっているといえそうです。
中古不動産の価格の決め方
コスト・アプローチ
アメリカには日本のような新築崇拝はありませんので、中古住宅も年平均７％ずつ値上がりしていることは既に申し上げました。では、中古住宅の価格はどのようにして決まるのか、簡単に述べてみます。
中古住宅の価格は需要と供給、建築コスト、賃貸した場合の家賃収入などを総合して決められます。私はカレッジで不動産鑑定も学びましたので、詳しく書けばキリが無いのですが、ここでは建築コストから割り出す方法（コストアプローチ）を簡単に記します。
例えば、ここに築２０年の住宅があるとします。この住宅と全く同等の建物を新築する場合のコストから中古建物の減価償却分を引いて算出するのです。
まず、全く同じ構造、同じ材質のものを、今、同じ場所に新築すると、いくらかかるかを計算します。新築コストが１５００万円掛かったとします。新築ならば建物価格１５００万円ナリというわけですが、この新築と全く同じ構造の、しかし築２０年経っている中古住宅ならどうでしょうか。
米国では質の良い住宅用建築物の耐用年数は６０年として計算します。築２０年ならばあと４０年住めるということですから、新築（６０年住める建物）の40/60＝2/3の価値があると見なします。すなわち、この築２０年の建物の価格は
１５００万円 ｘ 2/3 ＝ １０００万円
となり、これに敷地の土地価格を加えたものがこの中古物件の価格となります。（地価自体も普通、値上がりします。）
更にこの場合の築年数というのは、何年前に建築されたかという年代的なものではなく、その建物の物理的年令です。同じ４０才の人間でも健康で若々しい人もいますし、年齢よりも体力が衰えている人もいるのと同じで、住宅の物理年令もさまざまです。良く手入れされた築４０年住宅の物理年令が１０年そこそこということも稀ではなく、その場合、新築の８０％以上の建築価格が算出されます。
また、物価の上昇、人件費の高騰により、建築コストは年々増加しますので、それが建物の老化による減価償却分を相殺してしまうことはしばしば起きます。私が扱った物件から１、２、例を挙げてみましょう。
（物件１）
１９６８年 新築時 約５万ドル
１９８６年 築１８年 ２４万ドル
１９８７年 築１９年 ３２万ドル
１９８９年 築２１年 ４２万ドル
１９９５年 築２７年 ３７万ドル
２００１年 築３３年 ５６万ドル
この物件はロケーションが良いので、年々値上がりし、今後も古くなったからといって値下がりする気配は感じられません。１９９５年の米国は全国的な不景気で不動産が売れず、値下がりした年で、物件・地域によっては１９８９年の価格の５０％近くまで一時的に下がったものもあったのですが、この物件はロケーションの良さの為、一時的に１０％あまり下がっただけに留まりました。その後、アメリカの景気が回復するにつれ、価格も再び上昇、２００２年現在の市場価格は６０万ドルぐらいになっているようです。
もう一例挙げます。
（物件２）
１９７５年 新築時 ９万ドル
１９９９年 築２４年 １４万ドル
２００２年 築２７年 ２４万ドル
新築時９万ドルのやや高級なコンドミニウム（日本で言うマンション）でしたが、ロケーションに若干難があり、周囲がどんどん下町化しすぎたこともあって、それほど値上がりしませんでした。２０００年より市の再開発の効果が出始め、周囲の環境が改善されたため、急に値上がりが始まったのです。
以上の二例からもわかるように、アメリカ合衆国の不動産価格は全国平均７％の値上がりをしてきているといってもそれはあくまで平均であって、ロケーションによっても値上がり率も違うし、それぞれの年によっても値上がり率に若干のデコボコがあります。したがって、不動産に投資する場合、良いロケーションを選ぶこと、不動産の値動きのサイクルを理解することが大切です。
米国中古不動産市場の考察
アメリカ人の流動性（移動性？）
アメリカ人は一生に平均１４回引越すという統計が出ています。これは日本人の平均の約２倍です。たいていのアメリカ人は転居、住居売却を前提として普段から住居の手入れを怠りませんし、中古住宅のマーケットも確立されています。アメリカの不動産売買の年間の数のうち、約６百万件が中古住宅で、新築住宅は約１百万件ですから、中古住宅の売買の方が住宅売買数の全体の約８５％を占めていることになります。
アメリカ経済の多様性
日本においてはバブル経済時、日本全国津々浦々の不動産が一斉に値上がりし、バブルがはじけた途端、全国の不動産が一斉に値下がりしました。広大な米国ではこのような経済の均一性はみられません。確かに過去５０年間の米国全域の平均をとれば、米国の住居用不動産は年７％値上がりしていますが、もう少し細かく地域別に眺めてみると、それぞれの地域が独自のサイクルで動いていることが分かります。アメリカ全体が相対的に好景気で不動産が全国的に値上がりしている時にも、不動産価格が停滞あるいは下降している地域は存在しますし、逆に不景気のため、不動産価格が全国的に下降しているときでも、着実に不動産価格が上昇している地域を見つけることが出来るのです。
このアメリカ経済の多様性は米国で不動産投資を行う場合のキー・ポイントになります。個々の不動産、あるいは局所的な不動産市場は、大まかに言って約１０年のサイクルで循環しながら、長期的には上昇していくのですが、この小サイクルの山・谷が地域毎に違うのです。ですから、ある地域で不動産を購入し、価格の上昇期をすごした後、価格停滞期に入る直前・直後にその不動産を売却し、他の価格上昇期に入ったばかりの地域の不動産に買い換えることにより、投資資産の効率的な運用を続けることが出来るのです。その為には、アメリカ合衆国全域にわたって各地の経済状況をしらべていなくてはなりません。大抵のリアルターは自分の住んでいる周辺の不動産しか研究していませんが、私はカリフォルニア州立大学のある経済学教授の教えを受け、この広い合衆国のどこに投資すればよいかを常に勉強しています。これまでにも、自分のオフィスのあるカリフォルニア州だけでなく、ハワイ、ラスベガス、フロリダ、テキサス、ノースカロライナなど各地の不動産でおせわさせていただいてきましたのも、そういう事情からなのです。
不動産投資をするにはいくらかかるか
１００万円までの自己資金で買える一戸建住宅
３寝室、２浴室の一戸建（建坪３０−４０坪）住宅のアメリカ合衆国平均の価格は、土地付きで約１５万ドル（１８００万円）程度です。まだ値が十分上がっておらず、これから値上がりしそうな地域では、約１０万ドル程度で見つけることが出来ます。
購入者自身が居住するのではない投資用賃貸住宅は普通２０〜３０％の頭金を要求されます。他に購入手続費用が住宅価格の約５〜６％かかります。アメリカ合衆国のSocial Security Numberを持っていない外国人が米国に賃貸住宅を購入する場合は４０％程度の頭金が要求されるのが普通です。したがって、この場合は５００万円ぐらい用意することになるでしょう。これでは誰でも手軽に米国で不動産投資をするというわけにはいきません。
そこで私は特別なルートを見つけ、僅かな頭金、もしくは頭金ゼロの「１００万円までで買える土地付き一戸建住宅」（ローンは米政府の保証付き）を駐在員の方をはじめ、日本にお住まいの方にも御照会し、好評を頂いてきました。意外なほど手軽に米国の不動産を購入・賃貸できることに驚き、更に何件も追加購入なさった方も少なくありません。
この手軽に買える米国不動産に興味を持たれた日本の方々からは、次のような御意見が寄せられました。
１）自宅用のローンなら構わないが、投資にまで借金（ローン）はしたくない。
２）購入した不動産が現地の会社に管理を任せることになるが、その管理会社と英語で連絡を取るのが面倒である。
ファイナンシャル・プランニング
不動産を含まないファイナンシャル・プラニングは片手落ち
日本では長い間、終身雇用制度が維持され、退職金、年金も充実していたため、一人一人が個人的に資産の形成・運用など考えなくても、真面目に一生懸命働いていればそれなりの生活が出来ていたのに対し、米国では２０年以上前に企業負担である退職金が廃止され、代わって４０１K（自己積立年金）が導入されました。終身雇用の保証もないので、米国ではファイナンシャル・プラニングは人生設計の重要課題の一つです。
資産の運用についてはリスク分散のため、日米ともに昔から四分法だとか三分法だとかが云われてきました。四分法とは、自分の資産の
１／４を 現金、普通預金、定期預金など
１／４を 株、株中心の投資信託
１／４を 国公債、国公債中心の投資信託
１／４を 不動産
に充てて、リスクを分散しながら資産の運用を行うというものです。
この四分法が考え出された当初は不動産価格も今ほど高くなかったでしょうし、株式などの経済変動も現在ほど激しくなかったと考えられます。ですから、現在の経済状況をにらんで不動産に重点を置いた場合には
最大１／２までを 不動産
１／４を 現金、預金
１／４を 株、国公債、および投資信託
でも良いかと思います。
私が長年不満に感じているのは、ファイナンシャル・アドバイザー、ファイナンシャル・コンサルタント、ファイナンシャル・プランナーと称する人達の多くがコミッション制で働いているせいか、株や投資信託を売ることだけに終始して本当のファイナンシャル・プランニングがなされていないという事実です。不動産はファイナンシャル・プランニングには欠かすことの出来ない大切な要素です。
個人の資産配分を見た場合、最大の資産が「自分の住んでいる家」であるという人は少なくありません。この「自分の住んでいる家」を資産の計算に含めるか除外するかは専門家の間でも意見の分かれるところですが、どのくらいの価格帯の持ち家にするかによって残りの資産配分や投資のパターンも変わってくるでしょう。
偏らない、バランスのとれたファイナンシャル・プランニングを構築するためには、不動産の知識が不可欠です。
メールは、こちら（alex@yoshida-family.com）
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